Dación en Pago en España: Requisitos Legales del RDL 6/2012, Exoneración del Pasivo y Exención de Plusvalía

En el ordenamiento jurídico español, la regla general de las obligaciones contractuales descansa sobre el principio de responsabilidad patrimonial universal (artículo 1911 del Código Civil): el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. En el ámbito hipotecario, esto significa que, si el banco ejecuta la garantía y subasta el inmueble por un valor inferior a la deuda acumulada, el titular sigue adeudando el capital remanente más costas judiciales de por vida.

La única excepción legal imperativa que fuerza a las entidades financieras a aceptar las llaves de la vivienda como pago total y definitivo del crédito es la dación en pago del Código de Buenas Prácticas Hipotecarias, regulada en el Real Decreto-ley 6/2012 y reforzada por la Ley 1/2013.

1. Los Tres Requisitos del Umbral de Exclusión Social

Para que la entidad bancaria esté obligada por ley a formalizar la dación en pago y extinguir la deuda pendiente, la unidad familiar debe acreditar el cumplimiento del umbral de exclusión:

1. Límite de Rentas Familiares: Los ingresos netos del conjunto de los miembros de la unidad familiar no pueden superar el límite de tres veces el IPREM anual en 14 pagas (fijado en 25.200,00 € anuales). Este umbral asciende a 4 veces el IPREM (33.600 €) si concurre discapacidad superior al 33% o dependencia severa.
2. Tasa de Esfuerzo Inasumible: La cuota hipotecaria mensual debe representar más del 50% de los ingresos netos conjuntos percibidos por la familia en el momento de la solicitud.
3. Ausencia de Otros Bienes o Activos: Ningún miembro de la unidad familiar puede disponer de otros inmuebles en propiedad, derechos reales de uso ni patrimonio dinerario significativo suficiente para hacer frente a la obligación.

2. El Procedimiento Escalonado del Código de Buenas Prácticas

La normativa exige agotar dos fases previas antes de ejecutar la dación en pago:

• Fase 1: Plan de Reestructuración de la Deuda: El banco formula inicialmente una propuesta con carencia de capital de 5 años al tipo de Euríbor - 0,10% y ampliación de plazo hasta 40 años.
• Fase 2: Quita de Deuda Parcial: Si tras la reestructuración la cuota resultante sigue superando el 50% de los ingresos familiares, el banco debe evaluar una quita del 25% del capital pendiente.
• Fase 3: Dación en Pago Definitiva: Si las dos medidas anteriores resultan inviables para garantizar la subsistencia económica de la familia, el prestatario puede exigir en notaría la entrega de la vivienda con cancelación total del 100% del préstamo principal, intereses y costas.

El Derecho al Alquiler Social a 2 Años

Al formalizar la dación en pago, el deudor tiene derecho a solicitar permanecer en la vivienda entregada en régimen de alquiler social durante un plazo de 2 años (prorrogable de mutuo acuerdo), con una renta mensual máxima topada en el 3% del importe total de la deuda extinguida.

3. Neutralidad Fiscal Absoluta: IRPF y Plusvalía Municipal (IIVTNU)

Una de las mayores garantías introducidas por el legislador para proteger a los afectados es el blindaje fiscal de la operación:

• Exención en el IRPF: La ganancia patrimonial teórica que se genera al cancelar una deuda bancaria mediante la entrega del inmueble está 100% exenta de tributar en el IRPF (artículo 33.4.d de la Ley 35/2006).
• Exención de la Plusvalía Municipal (IIVTNU): La transmisión del inmueble a favor de la entidad acreedora está exenta del pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, asumiendo el banco cualquier gasto tributario local derivado de la operación.